Unas palabras preliminares del autor:

Ante todo quisiera agradecer a la Dra. Di Cataldo por su publicación titulada “Compré un inmueble con defectos: LOS VICIOS OCULTOS O REDHIBITORIOS”, por cuanto la misma me ha servido como inspiración, constituyéndose asimismo como causa fuente del ulterior estudio que me ha llevado a ahondar y hacer un análisis pormenorizado de los tópicos sub-exámine; a pesar que deba destacar, aunque palmariamente, mi criterio dispar respecto de algunos de los contenidos vertidos.

Son sin dudas, éstas instituciones jurídicas, dos recursos técnicos que tiene el letrado para hacer valer los derechos subjetivos de sus clientes (que puede ser tanto otro letrado, cuanto un lego, o hasta por qué no un iudex) ante los avatares de la vida diaria. Son dos institutas que toman influyente gravitación en el cuadro constituido por el mercado actual. Como ya ha sido expresado por la Dra. Di Cataldo, en la actualidad las partes contratantes pretenden conseguir el máximo provecho de la operación, y como contrapartida realizar el menor esfuerzo posible; se efectiviza este cuadro incluso a costa de  perjudicar los intereses del co-contratante.

A grandes rasgos, y a pesar de versar sobre turbaciones divergentes, podemos aseverar que ambas instituciones tienen un tratamiento semejante en lo que a la sistematización del régimen jurídico previsto por el legislador se refiere y por ende, a su ulterior aplicación en el campo de la praxis (v. gr. Art. 2166). Es decir, que los principios generales que rigen a ambas garantías son netamente semejantes y plenamente aplicables, de forma indistinta, a cualesquiera de ellas.

A pesar de ello, me tomo el atrevimiento de plantear la siguiente disidencia en lo que a la estructuración, dentro de la metodología del Código Civil, de ambos institutos se refiere. Las mencionadas garantías se hallan analizadas en la Sección III, Títulos XIII y XVI (luego de los contratos aleatorios, y con anterioridad al tratamiento de los Derechos Reales), bajo el título de efectos propios de los contratos onerosos. Hubiese sido realmente feliz realizar el tratamiento de dichos institutos dentro de títulos referidos a normas generales, en tanto que las mencionadas garantías toman operatividad tanto en relación a los contratos onerosos (excepcionalmente de contratos a título gratuito) como también en lo que a la partición y división de bienes se refiere.

No ha estado en la voluntad del suscripto hacer de esta presentación un lato análisis de las garantías ya citadas, menos aún una tesina y/o semejantes, sino tan sólo una publicación útil, tanto para el estudiante cuanto para el profesional sobre los principios generales y excepciones a la aplicación de las garantías de evicción y de vicios redhibitorios.

Garantía de Evicción

a)     Considerandos Generales:

Es sabido para todo hombre de derecho que entre los efectos especiales de los contratos a título oneroso podemos señalar por un lado la evicción y el saneamiento (respecto las cuestiones de derecho) y por otro la garantía por los vicios redhibitorios.

En este sentido, la doctrina estima que tratándose de contratos onerosos se justifica la protección  para las partes mediante este régimen de garantías.

b) Garantía de Evicción y Garantía de Vicios Redhibitorios

A título anecdótico es viable destacar la estructuración que ha realizado el Dr. Don Dalmacio Vélez Sarsfield respecto de la garantía de evicción. Más allá de haberla tratado genéricamente en el art. 2089, posteriormente se hace un análisis minucioso de esta institución con relación a los distintos tipos contractuales (verbigracia, la evicción en la compraventa[1], en la permuta[2], en la sociedad[3], en la donación[4]  y en la cesión[5]).

Si bien se ha expresado ut supra que ambas garantías son procedentes frente al acaecimiento de conflictos originados por divergencias surgidas durante tracto de ejecución, o ulteriormente, de contratos onerosos, tampoco habrá de omitirse la vigencia de la viabilidad de ambas instituciones para contratos que son esencialmente gratuitos, tales como la donación y la cesión. La existencia de disposiciones referidas a la evicción entre donantes y donatarios y de evicción entre cedentes y cesionarios (cuya naturaleza es en principio gratuita) está indicada por el codificador, estableciendo el mismo que tales son excepciones. Esta situación anómala y singular tiene incidencia jurídica siempre y cuando las donaciones sean de cosas particulares por existir promesa expresa de evicción, o en el caso de donación de una cosa ajena, o con cargo o remuneratoria; y tratándose del contrato de cesión existirá evicción cuando fueron derechos dados en pago o cuando la cesión se hizo por existir la entrega de una cosa, conforme lo expuesto en el art. 2156 de nuestro Código Civil.

La diferencia entre ambas instituciones es netamente notoria, es por ello que palmariamente podríamos establecer como contraste el hecho de que la evicción tiende a defender al adquirente de la turbación de derecho, mientras que la garantía por vicios redhibitorios no encuentra asiento jurídico en contiendas de derecho (sea que el litigio verse sobre el derecho a la cosa, o sobre un derecho sobre la cosa, ya que este es el campo propio de la garantía de evicción) sino en una situación netamente fáctica, la cual versa en la existencia de vicios ocultos, que cuando los mismos se manifiestan desvirtúan la finalidad de la cosa, o  al menos la finalidad que el adquirente tuvo en miras al realizar la operación; asimismo puede producirse, con motivo del afloramiento de estos vicios ocultos, la destrucción de la cosa, o tal vez, que la misma se torne inadecuada para su uso. De este orden de ideas se desprende con total claridad el siguiente concepto: “el vendedor debe la garantía por vicio redhibitorio”[6], análoga aseveración deberá realizarse respecto de los vicios redhibitorios..

c) Evicción y Saneamiento.

Al analizar el saneamiento (recurso que es dable de aplicar tanto a la responsabilidad por evicción cuanto a la responsabilidad por vicios ocultos) como institución jurídica no podemos dejar pasar por alto la etimología de dicho término.

Sanear es definido como: “Asegurar o garantizar el reparo de un daño. ׀ Reparar o remediar una cosa”. Es decir que esta garantía, que prevé nuestro derecho positivo como obligación, es un elemento natural de los contratos cuya aplicación es natural a todos aquellos por los cuales se transmita la propiedad de una cosa a título oneroso.

Respecto del particular nuestro Código Civil, prevé en el art. 2091 que: “Habrá evicción, en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue privado en todo, o en parte, del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce o posesión de la cosa. Pero no habrá lugar a garantía, ni en razón de las turbaciones de hecho, ni aun en razón de las turbaciones de derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación”.

Atento a lo expuesto podemos realizar las siguientes aclaraciones, a saber:

I) El término evicción puede ser conceptualizado como la acción reivindicatoria respecto de una cosa, que ha sido vendida por un tercero, quien se atribuye el dominio pleno sobre el bien objeto de la transacción, obligando al comprador a desprenderse de ella en razón de una sentencia judicial, pasada en autoridad de cosa juzgada, dictada a favor de tal tercero.

II)  El saneamiento importa la indemnización que debe el vendedor al comprador por razón de la pérdida de la cosa comprada.

Es por todo ello importante tener en claro la diferencia existente entre “evicción” y “saneamiento”. A modo de síntesis, podemos decir que el saneamiento es una consecuencia de la evicción (visto desde otra perspectiva, la evicción es la causa fuente del saneamiento); es común incurrir en el error de tomar a ambos como equivalentes.

Como se ha visto, las diferencias son radicales, una es la obligación de salir a la defensa en el juicio sobre reclamación de la cosa, o de alguno de sus derechos (evicción) y la otra es la obligación de completar el título y de devolver la suma dineraria recibida, con más los daños y perjuicios ocasionados, cuando el adquirente fuere privado de la cosa objeto del contrato de compra-venta.

III) En los contratos onerosos la garantía de evicción está siempre comprendida (por imperio de la ley), salvo que por expresa disposición las parte la excluyan.

Es decir, que los artículos que versan sobre la mencionada garantía son supletorios de la voluntad de las partes; de allí que sea valedera la siguiente afirmación: “la evicción es una garantía presumida”[7].

Como ya hemos expuesto (y habrá de desarrollarse in extenso ulteriormente) esta garantía también tiene aplicabilidad en contratos que son naturalmente gratuitos, y que por ello operan como excepciones, en virtud del art. 2146 (Verbigracia, donación y cesión).

d) La garantía de evicción en las previsiones contractuales.

Como hemos expuesto en el apartado anterior los contratantes tienen la facultad de ampliar, disminuir o suprimir los alcances de las obligaciones emergentes de la evicción.

Esta afirmación encuentra pleno sustento jurídico en las prescripciones del art. 2098 del Código Civil, ya que el mismo determina que pueden haber modificaciones o supresiones convencionales de la garantía de evicción, sin embargo el texto legal, en su art. 2099, establece una cláusula antifraude al determinar que ello no puede hacerse cuando hay mala fe por parte del enajenante para liberarse de responder por evicción.

Pero no debe olvidarse que la aplicación de la presente garantía se encuentra supeditada a requisitos infranqueables como lo son la naturaleza onerosa del contrato (con las salvedades ya mencionadas), la turbación de derecho y la privación total o parcial de la cosa objeto del contrato, y del ulterior conflicto de intereses. Ahora habrán de ponderarse los dos últimos.

e)  Turbación, Sentencia Judicial y Privación.

I ) Turbación de derecho.-

Este elemento configurativo de la procedencia de la garantía de evicción se encuentra expresamente contemplado en el art. 2091.

Este mismo artículo, en su último párrafo, excluye las turbaciones de hecho. Al respecto nuestro codificador ha hecho, en la nota al mencionado artículo, un comentario plenamente clarificador. En lo que se refiere a las turbaciones de derecho nos brinda un ejemplo en el cual el adquirente se encuentra incoado judicialmente por una acción hipotecaria, sobre un bien que creía se encontraba libre de todo gravamen. Respecto de las vías de hecho, si un tercero, sin derecho alguno, ejerciere actos indebidos, la garantía es dada por la ley misma (es decir, se encuentra en las acciones posesorias o en las petitorias, o sea, por medio de la acción de retener o por medio de la reivindicación) y ninguna acción, o repuesta, puedo reclamar del enajenante.

Realizando un análisis más profundo y pormenorizado del tópico podemos conceptuar a la turbación de derecho como la pretensión ejercida mediante acción judicial por un tercero que invoca un mejor derecho respecto de la cosa, objeto de la litis.

La lógica manifestación se da cuando el actual titular del bien entra en conocimiento de que será excluido (ya sea total o parcialmente) de la situación jurídica en que se encuentra (o sea, de la relación jurídica real[8] existente entre el y la cosa).

A su vez habrá que ponderar dos elementos que hacen a la propedéutica del citado artículo, en primer lugar se analizarán los casos en los cuales no habrá garantía.

El art. 2091 indica tales supuestos, ellos son: a) turbación de hecho (en estos casos, como ya fue expuesto, el adquirente deberá defenderse por sus propios medios, conforme a derecho); b) turbaciones de derecho provenientes de la ley (a modo de ejemplo podemos citar límites a la propiedad tales como la fijación de ochavas en las propiedades situadas en las esquinas, etc.); c) turbaciones aparentes establecidas por el hecho del hombre (toma aquí gravitación el art. 2994, este artículo se refiere a las servidumbres continuas y aparentes existentes a la época de la adquisición, sobre las cuales no puede ejercerse acción alguna); d) derecho real, o personal, de goce conocido (por cuanto no se puede pretender fundar la acción en una turbación que estaba en conocimiento del adquirente al momento de la realización de la transacción).

En segundo lugar es necesario tener en cuenta que la causa sea anterior, o contemporánea, a la adquisición. Tal requisito es expresamente emplazado por el citado artículo.

Esta exigencia se desprende del más elemental silogismo jurídico, en tanto que si la causa es posterior no tendría fundamentación lógico-jurídico el requerimiento solicitado al enajenante, o quien haya transmitido el derecho a título oneroso, en tanto que no le compete por no haber sido él, o un acto suyo, el causante de la turbación; como se ha expresado el fundamento de la evicción es evitar que el adquirente tolere la privación al uso, goce, a la propiedad misma de la cosa que ha adquirido.

Hasta ahora hemos establecido conceptos claros que no dan lugar a confusión alguna, sin embargo habrá que evaluar otra situación que puede darse, y en la cual la aplicación de la garantía de evicción toma gravitación, sin importar ello una excepción a los principios señalados.

Es posible que suceda que la privación, o turbación posterior provenga de un hecho personal del enajenante. Frente a esta situación ¿Cómo debemos actuar?. Podría llegar a considerarse que como la turbación es posterior, y atento a las prescripciones mencionadas, nada podría hacer el accionante. Esta situación fue específicamente prevista por el codificador en el art. 2095, el cual expresa que el derecho de un tercero puede haber comenzado a adquirirse antes de la enajenación y cumplirse con posterioridad a haber efectuado la enajenación. El Dr. Vélez, en la nota del art. 2095, nos da un ejemplo, que es el siguiente: el caso versa sobre una servidumbre que se comenzó a adquirir por prescripción antes de venderse el inmueble y se concluyó con la adquisición por prescripción con anterioridad a la venta.

II) Sentencia Judicial.-

En principio sería válido afirmar que mientras no haya sentencia nada tiene que reclamar el adquirente al vendedor.

Asimismo es dable de mencionar que debe serle dada la oportunidad, al vendedor, de tomar intervención en el proceso judicial. Es más, es un requisito  que hace a la viabilidad de la  garantía de evicción que el mismo haya tenido tal oportunidad

Como se ha expuesto con anterioridad es requisito sine qua non que la sentencia se encuentre pasada en autoridad de cosa juzgada y que la misma otorgue un mejor derecho sobre la cosa al tercero que al adquirente (ya sea en forma total o parcial).

Párrafos previos hemos expuesto que el concepto vertido era viable como principio general sin embargo encontramos excepciones. Entre ellas encontramos a las siguientes:

a)      Garantía de evicción debida, aún sin existencia de turbación ni sentencia judicial

b)      Proceso judicial iniciado por el mismo adquirente (produciendo ello evicción).

c)      Privaciones, o turbaciones, provenientes de actos juri gestioni del Estado.

a) Este supuesto pareciera importar la antítesis de las nociones anteriormente vertidas. Sin embargo no es así, el art. 2092 del Código Civil determina que aunque no haya sentencia que declare la evicción, la indemnización que por ella se concede al que fuera vencido, tendrá lugar cuando se hubiese adquirido el derecho transmitido por un título independiente de la enajenación que se hizo.

Ha expuesto la doctrina que cuando el derecho del tercero que reclama la cosa es evidente, la continuidad del proceso significaría al adquirente hacer frente a futuras erogaciones que de suyo son innecesarias, es en esta hipótesis en donde tomaría gravitación el supuesto de la no existencia de sentencia judicial, en tanto que tiene el derecho de reclamar al enajenante la garantía evictoria que le corresponde.

Esta interpretación, aunque válida, no es la prevista en la norma (aun cuando pareciera existir una aplicación en el caso del art. 2111, cuando el derecho del tercero es tan evidente que sería infructuoso y meramente dilatorio citar al vendedor de la cosa a que tome intervención en el proceso; lógicamente, este extremo debe ser probado por el comprador a fin de poder hacer efectiva la garantía de evicción). Es más, dicho supuesto tendría un encuadre jurídico más feliz si lo considerásemos como una reivindicatio  en la cual el propietario presenta un título legítimo de haber adquirido de quien aparece con posterioridad vendiendo la misma cosa y también hay prueba de que ha hecho la tradición al primer adquirente y luego, ilegítimamente, ha puesto en posesión del inmueble al segundo adquirente, que no podría así invocar los beneficios de ser el único que ha obtenido la traditio de la cosa.

b) Este supuesto es viable en la hipótesis de que la evicción sobrevenga como consecuencia de un juicio iniciado por el mismo adquirente. El ejemplo vertido por el Dr. Zago dará luz a este tópico: si habiendo sido desposeído de la cosa por un tercero, inicia contra éste una acción de reivindicación y el tercero triunfa en el juicio por haber llegado a ser cesionario de los derechos del verdadero propietario, heredero, etc.

c) El presente tópico fue analizado por el codificador en el art. 2094, en el mismo se prevé que “habrá evicción cuando un acto del Poder Legislativo o del Poder Ejecutivo privase al adquirente en virtud de un derecho preexistente”.

Adherimos al criterio adoptado por un sector de la doctrina al considerar al artículo como anacrónico; el mismo tendría vigencia si estuviésemos temporalmente circunscriptos en  la Italia del siglo XV, en dónde el príncipe[9] actuaba por sí mismo, y en donde la justicia era aplicada por la mano propia.

Al respecto dice el Dr. Borda: “[…] en nuestra organización constitucional los Poderes Legislativo o Ejecutivo no pueden privar a los adquirentes de su propiedad en virtud de un derecho preexistente sino reclamándolo por vía judicial y, por tanto, están en un perfecto pie de igualdad con cualquier otra persona que alegara un derecho sobre la cosa. Agrega nuestro artículo que no habrá lugar a la evicción si el acto que trae la privación del derecho no fuese fundado sobre un derecho preexistente o sobre una prohibición anterior que pertenece al soberano declarar o hacer respetar. Tal sería, por ejemplo el caso de una expropiación por causa de utilidad pública o la modificación de la línea de edificación que prive al comprador de una parte del terreno adquirido”[10].

Jurídicamente no habría lugar a mayores dudas luego de esta ilustración que nos brinda el maestro Borda, sin embargo la praxis en cuanto a la compraventa de inmuebles (por ejemplo) nos muestra una realidad absolutamente diferente, en tanto que los contratantes previamente a escriturar (y la consecuente traslación del dominio del bien inmueble en cabeza del adquirente) realizan el contrato (llamado comúnmente “boleto”) de compraventa. ¿Qué ocurre si tras la firma del contrato, pero con anterioridad a la escrituración el Estado expropia el bien objeto de la transacción?.

Al respecto la jurisprudencia[11] ha determinado que no existe motivo de evicción (pues la turbación tiene origen en un hecho anterior al contrato) y que el comprador no tiene derecho a pedir la rescisión del contrato (sin perder las arras). Es valedera aquí la siguiente aclaración: es sabido que el contrato de compraventa es definido por nuestro ordenamiento legal como un contrato consensual (y por ende su perfeccionamiento se efectiviza ipso jure al momento en que las partes manifiesten expresamente su voluntad), sin embargo esto importa un error en tanto que entra en gravitación otro elemento esencial, que es la tradición (y en el caso de los inmuebles la ulterior inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble – carácter constitutivo de la inscripción –). O sea, que hasta que el vendedor no haga efectiva entrega de la cosa, continuará siendo su propietario, poseyendo el comprador sólo un “derecho a la cosa”  -jus ad rem -, pero no un “derecho sobre la cosa o en la cosa” - jus in rem -.  En este orden de ideas, podemos adherirnos al criterio expuesto en el fallo citado.

Siguiendo este pensamiento de virtualidades es posible que se de otro supuesto que ocasione dificultades, tal es el caso en que la expropiación es anterior al boleto de compraventa, siendo ignorada esta eventualidad por el comprador. Frente a ésta hipótesis la jurisprudencia se ha expedido de diversas formas, un sector consideró que el contrato debía ser cumplido, no obstante la expropiación; por otra parte, el otro sector de la biblioteca ha juzgado que el contrato es nulo por error esencial.
Permito adelantar mi criterio y establecer que no concuerdo con ninguna de las dos soluciones propuestas; las criticas son las siguientes: respecto de la primera opinión comentada es dable de destacar que es imposible compeler al cumplimiento de una obligación contractual cuyo objeto es inexistente, en este orden de ideas es posible que el lector considere que adhiero al segundo argumento vertido, pero ello no es así, puesto que no es posible que se efectivice el error esencial al contratar sin dar por sentado que es válido argumentar la vigencia del error de derecho (siendo sabido que según el art. 923 del Código Civil no puede fundarse en él una pretensión de nulidad).

Considero que la solución más potable a la hipótesis vertida es la de considerar al contrato como un “acto inexistente”, respecto de la virtualidad jurídica que el mismo posee, en tanto que el núcleo (causa fin) del contrato celebrado (o sea, la transferencia de la propiedad del inmueble) era irreal, en cabeza del vendedor, al momento de la celebración del contrato.

Habrá aquí de tomar virtualidad otra disposición del Código Civil, la cual es el art. 2091, según el cual no habrá lugar a evicción “en razón de las turbaciones de derecho provenientes de la ley, o establecidas de una manera aparente por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya sola existencia era conocida al tiempo de la enajenación”.

Al respecto, y parafraseando al Dr. Segovia[12] este artículo contiene una incompleta transcripción de Aubry et Rau, por ende el texto pierde claridad. La fuente habla de “turbaciones de derecho, procedentes de servidumbres derivadas de la ley […]”, así debe de ser entendido el citado artículo.

III) Privación total o parcial.-

Este elemento opera como consecuencia de la acción de evicción (pretensión que adquiere virtualidad jurídica luego de haber sido prevista en una sentencia judicial emanada de juez competente); la privación será total cuando se excluye al adquirente de toda la relación jurídica con la cosa por parte de quien ha promovido la acción. Al respecto el Dr. Zago nos da un ejemplo notable, el mismo versa sobre la adquisición de “A” de un inmueble, el mismo es reclamado por “B” en base a una acción reivindicatoria de la totalidad del bien, en caso de admitirse se daría el supuesto de privación total.

La privación parcial puede aparecer si se reclama el mejor derecho sobre una parte del inmueble, o cuando se pretende sólo otro tipo de derecho real (v. gr., un usufructo, servidumbre de paso).

f)  Relación entre la garantía y los posibles sujetos pasivos.

De la garantía que estamos estudiando debe ponderarse la incidencia de la aplicabilidad respecto de diversos sujetos, por un lado entre los contratantes, y por otro la ingerencia que tiene la garantía respecto de los sucesores, a título universal, de los primeros.

Respecto de éstos últimos habrase de  recalcar que los sucesores continúan la persona del causante; toma gravitación otro elemento, el beneficio de inventario, éste, en la actualidad, es aplicable a todas las sucesiones (salvo las excepciones previstas en el derecho objetivo vigente), de allí que la responsabilidad del heredero se extiende hasta el monto de los bienes que recibe en la sucesión.

El art. 2096 del Código Civil establece el análisis de un caso peculiar, tal es el caso de la evicción sufrida por el  heredero particular. Al respecto determina que el tercero puede ejercer los derechos contra el primer enajenante (sin que medie acción oblicua).

Por otro lado el art. 2109 (que prevé el supuesto del causahabiente del enajenante inmediato frente a la evicción) aclara que el adquirente no necesita dirigirse exclusivamente contra quien le vendió la cosa, sino que puede elegir a cualquiera de los enajenantes anteriores, llegando inclusive hasta el originario.

g)  El vínculo entre la garantía de evicción y el derecho real de hipoteca.

El Código, al respecto, sólo prevé dos supuestos: 1) Cuando el enajenante hubiese declarado la existencia de una hipoteca sobre el inmueble enajenado, esa declaración importa una estipulación de no prestar indemnización alguna por tal gravamen. En este orden de ideas, de acuerdo a lo expuesto en el art. 2105, primer párrafo, se ha de considerar que la enajenación se hace a riesgo del adquirente y que éste debió tomar en cuenta la hipoteca existente sobre el inmueble. 2) Pero si el acto de la enajenación contiene la promesa de garantir, el enajenante es responsable de la evicción (atento el art. 2105, segundo párrafo).

h)  Derechos y obligaciones derivadas de la garantía de evicción.

El primer, y fundamental, deber del enajenante es la de evitar todo tipo de turbación (recordemos que deben ser de derecho) al adquirente. También existe en cabeza del enajenante un deber de defensa en juicio; ese surge de la misma naturaleza de los contratos a título onerosos, por eso el art. 2097 prevé que la responsabilidad que es derivada de la evicción tiene lugar aunque los actos en que se transmiten los derechos no hubiere convención alguna sobre ella.

Pero, a fin de dar cumplimiento a esa obligación se debe proceder (en el momento legal oportuno, de acuerdo con el Código de Rito del lugar en donde el proceso se desarrolle) a la citación de evicción, para lo cual debemos decir que su régimen legal consiste en que el adquirente que es demandado por un tercero debe hacer notificar al vendedor que existe esa demanda por la cual se lo quiere privar de la posesión de la cosa (ya sea total o parcial), o de algún derecho que debe ejercerse en forma exclusiva en razón del dominio de las cosas particulares.

Atento a lo expuesto, y de conformidad con el art. 2109, podrán ser citados a juicio tanto el enajenante, como los enajenantes anteriores y así consecutivamente hasta llegar al enajenante primigenio.

Sin embargo otros elementos deberán tenerse en cuenta a fin de dar un completo análisis de este tópico.

De  acuerdo a lo expuesto, el enajenante debe ser citado al proceso en el cual el adquirente fue turbado; en este orden de ideas es posible que el enajenante interponga excepciones. Al respecto versan los arts. 2110 y 2111. El primero de los artículos determina que el adquirente queda privado de los beneficios de la garantía de evicción, en caso de que éste no haya citado, al enajenante, en los plazos procesales oportunos. El art. 2111 prevé que el supuesto en que no es necesaria la citación del enajenante por ser notorio el derecho que le asiste a quien promueve la acción (a fin de ver exposición in extenso, ver punto e), acápite  II, apartado a)).

En lo que a la indemnización que debe percibir el adquirente no hay mayores aclaraciones que mencionar, en tanto que el régimen indemnizatorio derivado de la garantía de evicción no reviste un régimen especial. En el caso de los contratantes la obligación consiste en restituir la contraprestación.

Bajo una perspectiva extracontractualista, los arts. 519 y 522 son los que pautan las reglas generales para la determinación de los alcances de la indemnización.

i)  Supuesto de triunfo del adquirente en juicio.

Debemos tener presente que no siempre el adquirente resulta vencido  en el juicio sobre la propiedad, los derechos que el adquirente tiene sobre el bien, o sobre la libertad que puede ejercer éste sobre el bien enajenado; es por ello que el art. 2117 establece imperativamente la improcedencia de todo reclamo al enajenante (incluidas las costas derivadas del proceso judicial).

Este acertado criterio, fundado en un hondo espíritu de justicia conmutativa, (que ha sido asimismo adoptada por la mayor parte de la legislación comparada) tiene su fundamento en que el enajenante no puede hacerse responsable por las acciones infundadas de terceros

j)  Cesación de la garantía de evicción.

A modo de corolario de éste, el primer objeto de análisis, sólo queda por decir que la responsabilidad cesa (implicando la liberación del vendedor de su deber de garantía) si el adquirente estaba en conocimiento, al momento de contratar, del peligro de la evicción (art. 2106). Reiterando lo expuesto anteriormente, la responsabilidad cesa cuando el adquirente no ha citado al enajenante a juicio, en el momento procesal oportuno (art. 2110), sin desconocer la excepción dispuesta en el art.  2111.

Vicios Redhibitorios

k) Conceptualización del término:

De conformidad con lo expuesto, todo aquel que transfiere el dominio de una cosa por medio de un acto jurídico a título oneroso debe garantía por ello, ya sea por turbaciones de derecho, o bien por defectos con entidad suficiente que el bien posea y que el adquirente desconoce al momento de contratar. Es decir, que el fundamento de esta garantía deriva del hecho de que cuando dos personas contratan, se debe interpretar que ambas lo hacen de buena fe (atento a la prescripción del art. 1198, primer párrafo) y tomando en consideración el estado aparente de la cosa, y las cualidades que revisten comúnmente las cosas de ese género y especie. O sea que esta garantía tiende a brindar una mayor seguridad jurídica al adquirente, es por ello que esta garantía tiene virtualidad incluso respecto de los vendedores de buena fe.

En referencia al tema que ahora nos compete, el Código Civil en su artículo 2164 ha adoptado la siguiente definición, prescribiendo que “son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella”.

Más que asertivo ha sido el concepto vertido por nuestra ley; es más, del citado texto se desprenden de forma positiva y taxativa los requisitos necesarios para que tome lugar la presente garantía, a saber: I) Deben tratarse de vicios ocultos (en el supuesto de vicios aparentes la garantía por vicios redhibitorios no tiene vigencia); II) La garantía tendrá validez siempre y cuando el adquirente no conozca la existencia de tales vicios, o que en virtud de su profesión u oficio no los deba conocer (art. 2170); habrá de aclararse que la garantía no operará en el caso de que la adquisición se haya realizado en un remate público, o por adjudicación judicial; III) Que la cosa haya sido adquirida por un título oneroso (es decir, que no operará la garantía por vicios redhibitorios, y nada podrá reclamarse cuando se trate de adquisición de la propiedad por donación, herencia, o cualquier otro medio de adquisición gratuito); IV) Que el vicio que recae sobre la cosa haga impropio el uso de la misma, o la disminuya sustancialmente.

l) Antecedentes y Naturaleza Jurídica de la Institución:

La presente garantía encuentra su fuente en el derecho romano, específicamente, en dos edictos de los curules corporizados en el Digesto de Justiniano. Dichos edictos originariamente se referían a la venta de esclavos y a la de animales de carga, a la postre estos principios que establecían tuvieron aplicabilidad genérica, admitiéndose en el Digesto su aplicación a toda clase de cosas.

La finalidad prevista para este instituto no era sino otro que proteger a los compradores de las posibles maniobras fraudulentas de los enajenantes de mala fe.

A modo ejemplificativo el Digesto nos da los siguientes casos: “¿Cuáles eran los vicios, o defectos ocultos, que posibilitan la acción redhibitoria con relación a los esclavos? Se discutía si era, o no, vicio en el esclavo vendido el tener la lengua partida, hablar a pausas, el no ver sino con poca luz, tener las piernas torcidas hacia adentro o hacia fuera, faltarle un diente, tener carnosidad en la nariz, ser zurdo, etc. Para Ulpiano “redhibir” es hacer que el vendedor tenga por segunda vez lo que había vendido, y porque esto se hacía volviéndolo, e llamó redhibición  que es lo mismo que volver.[13]

Ahora bien, como hemos expuesto este instituto tiene raigambre romana, y al haberse basado nuestro codificador en dicho ordenamiento legal, en gran medida, era lógico de prever que la presente garantía tuviera su lugar dentro de nuestro ordenamiento jurídico. Atento a lo expuesto ut supra, los vicios redhibitorios han sido definidos en el art. 2164, a su vez la nota de dicho artículo indica como fuentes el art. 1858 del Código Civil de Chile, arts. 1641 y 1642 del Código Francés, entre otros.

En este orden de ideas es dable de destacar que nuestro código ha puntualizado estrictamente el entendimiento del concepto “vicios redhibitorios”, estableciendo asimismo las características específicas que se deben presentar para que el ejercicio de la garantía, por parte del adquirente (tanto del dominio, como del uso y goce), y la ulterior obligación del enajenante, tome virtualidad jurídica

Es decir, que el vicio que tiene que presentar la cosa no debe permitir al nuevo propietario hacer uso de la misma conforme la naturaleza de esta, por ende “los defectos pequeños no son vicios redhibitorios” (atento a lo expresado por Vélez en la nota del art. 2164).

ll) Requisitos esenciales:

Consideramos, en consecuencia a lo expuesto, que los requisitos que hacen a la procedencia de las acciones derivadas del vicio de la cosa son:

I) Que se traten de vicios de hecho y no de derecho. Esta afirmación, más que obvia, hace a la entelequia misma del instituto, por cuanto los últimos serán subsanados por medio de la garantía de evicción, que posibilita al comprador requerir el saneamiento del vicio jurídico que afecta a la cosa en virtud de un requerimiento judicial de un tercero, quien pretende hacer valer su supuesto mejor derecho sobre la cosa objeto de la enajenación. (A fin de dar un desarrollo más extenso, ver infla; tomar en cuenta lo expresado respecto del rol del art. 2093).

II) Que el vicio esté oculto. Este concepto, también radical, es reiterado en sendas ocasiones en el texto legal, tanto en el art. 2164, en el art. 2173 (“[…] el vendedor debe sanear al comprador los vicios ocultos de la cosa aunque los ignore, pero no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes”), cuanto en el art. 2176 (“Si el vendedor conoce o debió conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no lo manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión del contrato”).

Este tópico que aparenta ser de un entendimiento tan sencillo ha originado heterogéneos criterios doctrinales, entre los más resonantes encontramos:

1) El vicio resulta aparente y no oculto cuando el mismo es cognoscible por el adquirente aunque tenga que valerse de terceros para el asesoramiento. Esta posición, tan poco laxa, no ha tenido mayor acogida entre los doctrinarios connacionales.

2) El patrón que permite estipular que el defecto o vicio resulte no cognoscible por el adquirente común, concreto, teniendo presentes sus condiciones personales. Esta posición encuentra su sustento en el texto del art. 2170, en cuanto prescribe que “el enajenante está también libre de la responsabilidad de los vicios redhibitorios, si el adquirente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio.”. Este criterio, aunque a primera vista acertado, no hace más que confundir dos elementos que son netamente independientes; ya que por un lado encontramos la existencia del vicio oculto y por otro el posible conocimiento técnico que puede poseer el adquirente. A su vez, este criterio importaría para el adquirente, dentro del proceso, la producción de una prueba diabólica, en tanto que debe probar una negativa. Asimismo, otro sector doctrinario que podríamos incluir en esta corriente considera que sólo podrán considerarse oculto aquellos defectos que escapan al estudio hecho por un experto, pues el comprador diligente tiene el deber de hacerse asesorar. Es evidente que esta postura es absolutamente excesiva, este ha sido, también, el acertado criterio sostenido por la Cámara Civil de la Capital Federal[14]. Excede todo razonamiento este requisito, que a su vez no se aviene con la práctica del tráfico comercial.

Considero correcto que todo adquirente deba obrar con el necesario cuidado que pone en sus negocios un propietario diligente[15] (de ello se desprende, tomando como punto de partida la teoría de los actos propios, que el adquirente no podrá ampararse en su impericia o ignorancia a fin de no hacer frente a su responsabilidad de no haber descubierto un vicio que debió ser advertido por un propietario diligente).

3) López de Zavalía entiende que “el vicio debe ser calificado de oculto o aparente a priori, prescindiendo de un determinado y concreto adquirente, sólo teniendo en vista la cosa de que se trata y la práctica seguida en la vida de los negocios con referencia a las operaciones que sobre ella se verifican. En la imagen del adquirente medio, al tipo y oportunidad de examen que él verifica que hay que recurrir, y sólo se tendrá en cuenta la visión de un perito, cuando por la naturaleza de la operación fuera de esperar que el adquirente se hiciera asesorar por terceros, como acontecería si hubiera una complejidad técnica en la cosa o se tratara de una operación de gran envergadura”.

O sea, que el vicio debe revestir una entidad, tiene que ser grave, ya que de conformidad con el art. 2164 debe hacer a la cosa impropia para su destino (sin que ello importe un vicio irreparable), y además, de haber sido conocido por el adquirente éste hubiese desistido de la operación, o hubiese justipreciado el bien atento al estado del mismo.

Por otro lado, es valedera la aclaración  realizada por el Dr. Borda por medio de la cual no debe reputarse defecto oculto la falta de una cualidad que el comprador esperaba encontrar en la cosa, pero que no era usual en el comercio, o no se desprendía naturalmente de la apariencia de la cosa o no fue garantizada en el contrato.

De lo expuesto por el Dr. Borda es menesteroso hacer la aclaración que dicho tópico tiene estrecha vinculación con el error sobre las cualidades de las cosas (a cuya aplicabilidad deberá agregarse la del caso del error in mente retenta, v. gr.: Entro a un negocio a comprar un cuadro de Rafael. Le expreso mi deseo al vendedor, quien me vende un cuadro que no es del artista de mi preferencia. Si el vendedor sabía que no era de Rafael, es evidente que ha incurrido en dolo; la venta sería anulable por ese motivo. Si el vendedor creía de buena fe que el cuadro era de Rafael y estaba equivocado la compra será resoluble porque falta una condición expresamente exigida por mí. Sin embargo queda todavía otra posibilidad, que al comprar el cuadro no haya dicho nada de que creía que era de Rafael y que el vendedor ignorara por lo tanto mi creencia y mi deseo. Es decir, no ha habido dolo del vendedor, ni condición exigida por mi parte. Este caso es el denominado error in mente retenta, único supuesto en donde tendría aplicabilidad práctico la teoría del error, ya que no hay vicios concurrentes que permitan la anulación del acto)

Ahora bien, ya planteados y analizados los requisitos que versan sobre la cosa en sí misma, habrá de ponderarse la garantía en relación al tiempo, en tanto que el vicio debe existir a la fecha en que se produce la adquisición (conforme arts. 2164 y 2168; estableciendo este segundo que “incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después”. Al respecto cabe puntualizar la postura adoptada por la doctrina francesa, la cual siguiendo los presupuestos consensualistas del contrato de compraventa, entiende que los vicios, (al  tratarse de una cosa cierta y determinada) deben existir al tiempo de la celebración del contrato, pues, conforme al Código de Napoleón, a partir de allí los riesgos pasan a estar a cargo del comprador. Sin embargo, esta solución admite una excepción cuando se trata de un contrato de compraventa en el cual el objeto son cosas in genere,  ya que con éstas hay que esperar al momento de la entrega para que el adquirente pueda examinarlas y a partir de ese momento los riesgos correrán a su cargo.

A pesar de la lógica imperante en esta doctrina, la misma no puede ser aplicada en nuestro país, ya que para nosotros (y aun en el caso de cosas ciertas) se exige para la transmisión de los derechos el título y el modo, por lo cual el riesgo recién pasa al comprador al efectuarse la tradición de la cosa vendida.

Resultado un elemento natural de los contratos, la garantía por los vicios redhibitorios puede ser suprimida por la mutua voluntad de las partes, que así lo establecieron en el momento de formalizar el acuerdo. Conforme al art. 2166 “Las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por evicción, siempre que no haya dolo en el enajenante”. Agregamos que la estipulación, en términos generales (art. 2169), de que el enajenante no responde por vicios redhibitorios de la cosa, no lo exime de responder por el vicio redhibitorio del que tenía conocimiento, y que no declaró al adquirente (con referencia a éste tópico opera el mismo principio descripto que para la garantía de evicción, ver infra).

A modo de resumen, podemos establecer que se responde por vicios redhibitorios cuando, tratándose de una enajenación a título oneroso, la cosa transmitida en propiedad, uso o goce, tenga un defecto en su naturaleza; que ese defecto sea oculto; que exista al tiempo de la enajenación; que sea grave y que no haya convención expresa y válida que exima de responsabilidad al enajenante.

m) Acciones:

Si el adquirente se encontrase fácticamente frente a la situación previamente descripta tendrá opción de hacer uso de dos acciones posibles: la acción redhibitoria, y la acción quantis minoris.

Por medio de la primera el adquirente demanda la resolución del contrato y la restitución de la suma dineraria pagada en concepto de precio, con más los correspondientes daños y perjuicios. En este caso, el adquirente no tiene intención alguna de conservar la cosa, porque la misma no le resulta útil, sino que por el contrario con motivo de la existencia de la turbación el uso que pretendía darle es imposible,  procurando así la disolución de la relación contractual, con la restitución del precio y los correspondientes daños y perjuicios.

La acción denominada quantis minoris (cuyo origen data del derecho romano) tiende a que se establezca cuál es el verdadero precio de la cosa adquirida. Es así establecido por el art. 2174, que habla de la acción redhibitoria y determina que tiene acción para que se baje el precio al menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio.

Por otro lado, agrega el art. 2175 que el comprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho para intentar una de ellas, después de ser vencido o haber intentado la otra.

El art. 2176 produce una cierta liberación de responsabilidad del vendedor, determinando que para que éste deba pagar los daños y perjuicios, debía conocer, por su oficio, la existencia de los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida.

n) Sujetos entre quienes opera la garantía por vicios redhibitorios.

Respecto de la garantía de vicios redhibitorios, en cuanto a la determinación de los sujetos entre quienes existe la garantía, se aplican analógicamente los conceptos vertidos en el apartado i) (Es decir que la garantía por vicios redhibitorios existe entre los contratantes y sus herederos (arts. 1195 y 3471), como así también entre a favor de los sucesores singulares del adquirente), es decir: que el sub-adquirente por título gratuito que no tiene acción contra su antecesor inmediato, puede no obstante ello, demandar por redhibición a quien  le transfirió la cosa al donante por medio de un acto a título oneroso; El adquirente puede demandar omisso medio a cualquiera de sus antecesores en el dominio que hubiera transmitido la cosa a título oneroso. Claro está que el sub-adquirente no podrá invocar el vicio redhibitorio si éste era ya aparente en la época en que adquirió la cosa, aunque no lo fuera cuando la adquirió su antecesor[16].

ñ) Acción por cumplimiento de contrato.

El presente es un tema que ha originado más de una controversia doctrinaria y jurisprudencial, la pregunta todos ellos se han cuestionado es  ¿Puede el adquirente hacer opción de accionar demandando el cumplimiento del contrato en vez de compeler por medio de la acción redhibitoria o por la acción quanti minoris?.

Adherimos al criterio adoptado por el Dr. Borda en tanto que la acción de cumplimiento es una consecuencia inevitable del principio general por medio del cual el acreedor tiene siempre el derecho a reclamar del deudor el exacto cumplimiento de su obligación[17].

A pesar de esto existen sendos supuestos que deben ser analizados:

a) Respecto de cosas genéricas: Frente a esta hipótesis el adquirente estará a derecho si rechaza la cosa viciada, y tendrá derecho a reclamar la entrega de otra cantidad igual de la cosa del mismo género.

b) Respecto de cosas determinadas: En este supuesto no hay posibilidad de que el comprador adquiera otra cosa igual, ya que la misma al no ser fungible es imposible que exista igualdad (desde el punto de vista jurídico).

Es decir que la acción de cumplimiento contractual queda supeditada a la naturaleza de la cosa, si la misma es fungible es dable de aplicar este supuesto, sin embargo si la cosa es determinada no podrá tomar virtualidad la acción, en tanto que no habrá de existir igualdad (requisito esencial de la acción por cumplimiento del contrato).

Sin embargo, es dable preguntarse ¿qué ocurre si el vicio que atañe a la cosa es eliminable? ¿Puede exigirse del vendedor la eliminación del defecto a su costa, bajo apercibimiento de hacerla el comprador a costa del enajenante?.

En rigor de verdad, más allá que es posible hacer efectivo tal apercibimiento, el mismo no sería más que un resarcimiento por el daño sufrido, que en vez de ser una reparación genérica del daño (como lo es la indemnización derivada de un juicio de daños y perjuicios)  es un resarcimiento específico; es decir, nos inclinamos por la negativa al respecto, basándonos en el hecho de que la acción de cumplimiento del contrato se fundamenta en el reclamo del exacto cumplimiento de la obligación asumida por el deudor.

o) Convenciones, renuncias o ampliaciones sobre la responsabilidad derivada de los vicios redhibitorios.

Dice el art. 2166 que las partes pueden restringir, renunciar o ampliar su responsabilidad por los vicios redhibitorios, del mismo modo que la responsabilidad por la evicción, siempre que no haya dolo del enajenante.

De existir dolo, la convención es carente de todo valor; por ende, debe, en tal supuesto, el vendedor, responder por los vicios redhibitorios, aún existiendo la cláusula exonerativa de responsabilidad.

El art. 2167 aclara más aún, diciendo que se pueden hacer vicios redhibitorios de los que naturalmente no lo son, cuando el enajenante garantiza una calidad determinada o la no existencia de determinados defectos aparentes que en realidad no constituyen vicios ocultos.

El mismo artículo, in fine, dice que esta garantía tiene lugar aunque no se exprese, cuando el enajenante afirmó positivamente en el contrato que la cosa estaba exenta de defectos, o que tenía ciertas calidades, aunque al adquirente le fuese fácil conocer el defecto o la falta de calidad.

El art. 2180 prevé un caso que constituye una verdadera excepción a los principios establecidos respecto de la garantía. Si bien en un primer momento se dijo que esta garantía operaba respecto de contratos que implicaban transmisión de dominio, uso y goce a título oneroso, el citado artículo protege también los supuestos de transmisiones a título gratuito (específicamente de las donaciones).

Como se ha expresado previamente, el art. 2146 (en sus cinco incisos) prevé los casos en los cuales, a pesar que el origen del dominio provenga de un acto jurídico a título gratuito, existe la responsabilidad derivada de la garantía de evicción. Estos principios se extienden, y son plenamente aplicables,  a la acción y garantía redhibitoria.

Asimismo, el art. 2286 (en cuanto al comodato se refiere) indica que el comodante que conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa prestada y no previno de ellos al comodatario, responde frente a éste por los daños y perjuicios ocasionados.

Dentro de esta entelequia debemos incorporar y ponderar un último picaporte, el mismo se encuentra previsto en el art. 2172, el cual expresa que entre adquirentes y enajenantes que no son compradores, el vicio redhibitorio de la cosa sólo da derecho a la acción redhibitoria, y no a la acción quantis minoris.

p) Venta de varias cosas y venta en remate judicial.

En referencia al primer supuesto (venta de varias cosas) habrá que recalcar que los supuestos que se analizarán siempre se basan en el hecho de que sean vendidas conjuntamente, siendo indistinto que sea por un solo precio o por precios separados. Frente a ésta hipótesis el vicio redhibitorio de una de ellas sólo da acción para reclamar su redhibición y no las restantes, a no ser que el comprador no hubiera comprado la sana sin la que tuviese el vicio. El mismo Código, en su art. 2177, da un ejemplo clarificador, éste dice: “[…] o que la venta fuere de un rebaño y el vicio fuere contagioso”.

Es decir que en virtud del principio establecido en la norma aludida no permite solicitar por parte del adquirente la rescisión de todo el contrato, sino sólo respecto de la parte defectuosa, salvo que la compra no se hubiese realizado de no ser por la existencia de la cosa que ulteriormente resultó defectuosa; que el objeto de la compra haya sido un rebaño y el vicio que sufre uno de los animales es contagioso.

De lo dicho, y en consonancia con otros principios del derecho civil, se puede afirmar que los vicios ocultos de la cosa principal permite reclamar la redhibición de las accesorias, pero los defectos de las cosas accesorias no afectan a la principal.

En lo que se refiere a la venta en remate judicial el art. 2171 dispone que “el dueño de la cosa vendida en remate judicial no responde por los vicios redhibitorios” (dicho criterio es plenamente concordante con lo expuesto respecto de la garantía de evicción, art. 2122). Es decir, que para que tome gravitación este principio debe tratarse de ventas forzadas. En cambio, si se tratase de una subasta para liquidar un condominio, de una partición de bienes de una herencia (supuestos en los que no hay venta forzosa propiamente dicha) la garantía por vicios redhibitorios es debida al adquirente[18].

q) Pérdida de la cosa y cesación de la garantía.

Es posible que la cosa viciada se pierda en poder del comprador, sin embargo habrá que analizar las diversas hipótesis que se plantean a fin de dar las heterogéneas, y acertadas, soluciones que son dables de aplicar.

a) Si la cosa se pierde exclusivamente como consecuencia del vicio que la misma acarreaba, y la pérdida es absoluta, el vendedor deberá restituir la suma dineraria que percibió en concepto de precio.

Sin embargo, si la pérdida es parcial las soluciones son dos, o bien devolver la cosa en el estado en que se encuentra y reclamar la restitución total del precio pagado por la misma, o bien quedarse la cosa para sí, en el estado actual y reclamar la suma proporcional a la desvalorización sufrida por la cosa adquirida. (arts. 2174 y 2178).

b) Si la cosa se pierde por caso fortuito, o culpa del comprador, podrá éste reclamar el menor precio de la cosa por el vicio redhibitorio (conforme Art. 2179), pero para ello deberá demostrar la existencia de un vicio sobre la cosa que ha desaparecido (en esta situación se da un caso de prueba prácticamente imposible). Evidentemente esta solución es la aplicable al vendedor de buena fe, ya que si el enajenante ha sido uno de mala fe, la reparación que le corresponde al adquirente es absoluta.

Las causales de extinción de la garantía son dos: a) Por estipulación entre los contratantes (ver infra, apartado o)); b) si el adquirente conocía el vicio, o si debía conocerlo en virtud de su profesión u oficio (art. 2170).

r) Prescripción de las acciones.

Como corolario de la presente obra habrá de tratarse un tema no simple, al respecto habrá que formular la siguiente distinción, por un lado el plazo de prescripción de la acción redhibitoria en el derecho civil, y por el otro lado, el mismo plazo pero considerado de acuerdo a las disposiciones del Código de Comercio.

El art. 4041 prevé, en cuanto al plazo de prescripción (tanto para la acción por la garantía de vicios redhibitorios, como para la acción quanti minoris) para el derecho común, que el mismo será de tres meses. La omisión en la que incurre el código es la no determinación del punto de partida de dicho plazo, sin embargo la jurisprudencia ha determinado que éste empezará a correr desde que el defecto fue descubierto por el adquirente, o se haya hecho aparente[19] (momento en el cual el hecho toma gravitación en el campo de lo jurídico). Asimismo, la jurisprudencia ha establecido que si el adquirente no tuvo conocimiento de los vicios por no haber empleado la debida diligencia, no puede invocar su falta de conocimiento (siendo concordante este criterio con el anteriormente expuesto respecto del “propietario diligente”)[20].

Con un criterio netamente desacertado los tribunales han declarado que es jurídicamente inaceptable el desdoblamiento entre acción redhibitoria y acción de daños y perjuicios; aunque el reclamo se limite a los daños, el plazo de prescripción es de tres meses[21].

El mismo espíritu se encuentra plasmado en el texto del art. 473 del Código de Comercio, el cual establece que “las resultas de los vicios internos de la cosa vendida, que no pudieren percibirse por el reconocimiento que se haga al tiempo de la entrega serán de cuenta del vendedor durante un plazo, cuya fijación quedará al arbitrio de los tribunales, pero que nunca excederá de los seis meses siguientes al día de la entrega. Pasado ese término, queda el vendedor libre de toda responsabilidad a ese respecto”.

Ahora bien, criticables son ambas disposiciones, tanto la derivada de los veredictos tribunalicios, cuanto del texto legal.

Respecto de la acción por los vicios ocultos que posee la cosa, el art. 4041 es claro al establecer el plazo de tres meses, sin embargo el art. 4023 determina que el plazo para interponer acción personal por deuda exigible es de diez años.

Ahora bien, es cierto que la acción de daños y perjuicios encuentra su causa fuente en los vicios redhibitorios de la cosa, empero la acción resarcitoria, per se, tiene una naturaleza completamente autónoma respecto del reclamo primigenio. A los fines de la comprensión de este concepto habré de considerar análogamente a la acción por vicios redhibitorios y a la exceptio non adimpleti contractus (en tanto que la obligación por cumplir del enajenante era hacer entrega de la cosa en óptimo estado, al no cumplirla tiene el adquirente la posibilidad de hacer uso de la excepción de cumplimiento); entonces los daños y perjuicios derivarían del incumplimiento contractual (no entrega de la cosa en el estado debido).

La previsión del art. 4041 sólo versa sobre la resolución del vínculo contractual y la acción quanti minoris, sin importar ello la ulterior indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

Por otro lado, si abonamos a la concepción de que los vicios redhibitorios son producto del error de una de las partes contratantes, el Código prevé un plazo diferente de prescripción. Al respecto el art. 4030 establece que “la acción de nulidad de los actos jurídicos, por […] error […] se prescribe a los dos años […] desde que el error […] fuese conocido.”

En lo atinente al plazo prescripto por el Código de Comercio hay que hacer un comentario previo, algunos tribunales han decidido que el plazo previsto en el art. 473 de dicho ordenamiento no es de prescripción de la acción. Se trataría de un período dentro del cual el comprador debe advertir el vicio intrínseco de la cosas para imputárselo al vendedor. Recién una vez  hecha la advertencia comienza a correr el plazo de prescripción[22].

Asimismo, este sector de la doctrina jurisprudencia ha establecido que el plazo de prescripción es el previsto en el art. 847, inc. 3º del Código de Comercio (el cual prevé cuál habrá de ser el plazo para la rescisión de un acto jurídico comercial).

Si bien este criterio es más feliz que el que se sustenta en una aplicabilidad a ultranza del art. 473, es carente de sustento legal, por cuanto el mismo art. 847, inc. 3º prescribe que el plazo de cuatro años será válido “siempre  que en este Código, o en leyes especiales no se establezcan una prescripción más corta”. Como ya se ha expuesto, la acción por vicios redhibitorios tiene como finalidad la rescisión del contrato por ser la cosa inútil de conformidad con el destino que el adquirente habría de darle. O sea, la aplicación del art. 847, inc. 3º de acuerdo a la doctrina elaborada por la jurisprudencia importaría la desnaturalización misma del instituto sub-exámine. Por cuanto si analizamos y ponderamos separadamente la consecuencia natural e inmediata de la acción de vicios redhibitorios que es la rescisión del contrato (recordando que este supuesto toma virtualidad siempre y cuando el vicio sea mayúsculo y haga impropia a la cosa para su uso natural) y por otro a la acción en sí misma, sin consecuencia alguna, implicaría un vaciamiento del instituto.

Por último quisiera analizar un tópico que es vital. El art. 473 prevé que el plazo de prescripción de seis meses opera desde la fecha de la entrega de la cosa; de conformidad con lo expuesto se desprende lo desacertada que ha sido la norma. El plazo debe de operar desde el momento en que el vicio se hace aparente, y no desde el momento en que se materializa la tradición de la cosa objeto de la transacción; caso contrario quedaría el adquirente desprovisto de toda acción respecto del enajenante, implicando ello favorecer, incentivar a los comerciantes fraudulento a cometer actos lesivos a los derechos de terceros que contratan de buena fe. Consideramos que ha sido un desacierto de redacción, infortunio éste que ha sido subsanado por el sano juicio y  crítica de los magistrados. 

En referencia a la responsabilidad por daños y perjuicios, y sustentándonos en lo expuesto en el art. 844 del Código de Comercio, me remito a lo expuesto ut supra.

Dr. Nicolás E. Pierangeli
Abogado
Universidad del Salvador
Nicolas.Pierangeli@mail.salvador.edu.ar

[1] Al respecto el codificador se ha referido en los arts. 2118 – 2131.

[2]  Ídem 1, arts. 2128-2131

[3]  Ídem 1, arts. 2132 – 2139

[4]  Ídem 1, arts. 2145 -2154

[5]  Ídem 1, arts. 2155 – 2163

[6] Conf. Garrido – Zago “Contratos Civil y Comerciales”, T. I, pág.420, Ed., Universidad., Bs. As. 1998

[7] Conf. Garrido – Zago, Op. Cit.

[8] Al decir REAL se hace alusión a los derechos reales, y no a la situación física sustentada en la realidad fáctica.

[9] El término empleado es aplicado de conformidad con el leguaje vertido por Nicolás Maquiavelo en su obra “El Príncipe”, definiendo tal término a la cabeza del Estado, sobre la cual recaían diversas potestades, entre ellas legislativas, ejecutivas, etc.

[10] Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil – Contratos – T. I, pág. 110, Ed. Perrot.

[11] Cámara Federal de Bahía Blanca, 1-6-1933, J.A., t. 42, pág. 482.

[12] Segovia, t. 1, nota 1 al art. 2093 de su numeración.

[13]  Conf. Zavalía, Teoría de los Contratos, Parte General, pág. 461.

[14] C. Civ. Sala A, 28/11/1957, causa 41.799 (inédita)

[15] Conf. C. Civil Cap., Sala E, 16/3/1977, E.D., t. 74, pág. 184

[16] Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil, Contratos, T. I, pág., 152, Ed. Abeledo Perrot.

[17] Borda, Guillermo A. op. cit., pág. 159.

[18] C. Civil Cap. Fed., Sala A, 28/11/1957, causa 41.799; Sala D, 17/12/1954, L.L. t. 77, pág. 650. Asimismo, es pacífica la doctrina al respecto.

[19] C. Civil Cap., Sala C, 9/6/1960, L.L., t. 99, pág. 153.

[20] C. Civil Cap., Sala C, 24/3/1972, J.A., t. 15-1972, pág. 469.

[21] C. Civil Cap., Sala F, 17/6/1977, L.L., 1977-D, pág. 130.

[22] Conforme a este criterio, C. Com. Cap., Sala D, 31/7/1989, L.L., 1990-A, pág. 38; Sala B, 19/12/1989, L.L., 1990-D, pág. 18.